注文住宅の住宅ローン、地銀で事前審査してわかったこと｜自営業・変動金利・団信の選び方

工務店が地銀を紹介してくれた理由

住宅ローンの融資相談先として、担当者が紹介してくれたのは地方銀行でした。「ネット銀行のほうが金利が低いのでは？」と夫が聞くと、担当者は「注文住宅の場合、つなぎ融資が必要になることが多いんです。ネット銀行はつなぎ融資に対応していないところが多い」と説明してくれました。

注文住宅は、土地の購入→着工→上棟→完成と、段階的に費用が発生します。建物が完成するまで住宅ローンの実行ができないため、その間の資金をつなぐための融資が「つなぎ融資」です。これに対応できる金融機関は限られており、地銀や信用金庫が選ばれやすい理由の一つだそうです。

融資相談の当日——聞かれたこと、提示されたこと

銀行の個室で、担当者と向き合いました。確定申告書3期分、身分証明書、物件の概要資料などを持参。銀行側は事前に工務店から概要を聞いていたようで、話はスムーズに進みました。

自営業の場合、直近3期分の確定申告書の「所得」が審査の基本になります。売上ではなく所得。節税のために経費を多く計上していると、所得が低く見えて審査に不利になる——これはFP面談でも聞いていた話ですが、銀行の担当者からも同じことを言われました。

40歳以上はガン団信の対象外だった

融資の説明の中で、団体信用生命保険（団信）の話になりました。住宅ローンを組む際にほぼ必須の保険で、借り手に万が一のことがあった場合にローン残高がゼロになるものです。

「ガン団信も付けたいのですが」と夫が言うと、銀行の担当者が少し間を置いて、「この商品ですと、ガン団信は40歳未満の方が対象になります」と。

夫は40代です。つまり、この地銀のガン団信には入れない。

知らなかった、というのが正直な感想でした。団信はどこでも同じだと思っていたのですが、金融機関や商品によって、年齢制限・保障内容・上乗せ金利が異なることを、このとき初めて知りました。

変動金利の提示——そして「もう少し借りられます」の一言

金利は変動金利で提示されました。具体的な数字は控えますが、ネット銀行の最優遇金利と比べると高い。ただし、つなぎ融資対応・担当者の伴走・自営業への理解という点を考えると、「金利だけでは比較できない」というのが夫婦の感想でした。

そして、審査の見通しについて銀行の担当者が言いました。「ご主人の所得であれば、もう少し借りられる可能性があります」と。

この一言で、頭の中の予算が動きました。FP面談で「9,000万円が上限」と言われていたのが、銀行の審査基準では少し余裕があるかもしれない。嬉しいような、怖いような、複雑な気持ちでした。

夫は帰りの車で、「借りられることと、借りていいことは違うんだよな」と言いました。FP面談で学んだことが、ちゃんと効いている。

ネット銀行を選びにくい理由が、実感としてわかった

融資相談を終えて、「やっぱりネット銀行のほうが金利は安いよね」と夫が言いました。私も気になっていたので、帰宅後に二人で調べてみました。

結果的に、ネット銀行は我が家には難しいという結論になりました。理由は主に3つです。つなぎ融資に対応していないところが多いこと、自営業の審査が厳しい傾向があること、そして対面での相談ができないため不安が大きいこと。

金利の低さだけなら圧倒的にネット銀行ですが、注文住宅＋自営業という組み合わせだと、選択肢が自然と絞られることを実感しました。

まとめ

• 注文住宅はつなぎ融資が必要。ネット銀行は対応していないことが多い
• 自営業の審査は「所得」ベース。節税と住宅ローンは相反する場合がある
• ガン団信は40歳以上が対象外の商品もある。金融機関ごとに確認が必要
• 「もう少し借りられます」の一言で予算が1,000万円動く怖さを知った
• 借りられることと、借りていいことは違う

次回は、事前審査の結果について書きます。1週間待っても連絡が来なかった日々のことを。

最後まで読んでいただき、ありがとうございました。