住宅ローンを、選び直す——地銀からJAへ、事前審査をもう一つ

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契約が、近づいてきた

土地を買える見込みになった、と連絡がありました。仲介業者からは、近いうちに売買契約を結びましょう、と。

喜ぶより先に、宿題が増えた気がしました。手付金の額も、まだ気がかりです。でも、いま一番の気がかりは、そこではありません。住宅ローンを、どこで組むか。肝心のそこが、まだ決まっていませんでした。

いま通っているのは、地方銀行

事前審査が通っているのは、工務店が紹介してくれた地方銀行です。条件は、こうでした。

令和8年7月の時点で、変動金利1.15％。夫は40歳を超えているので、がんと診断されたらローンが完済される「がん団信」をつけるのに、金利が0.15％上乗せになります。

変動金利は、年に二回、見直しがあるそうです。先ごろの日銀の利上げを受けて、十月にはさらに0.25％上がる予定だと聞きました。まだ決めてもいないのに、数字のほうがじわじわ動いていく。少し、急かされている気分でした。

もっと有利に組めないか。そう思って調べると、いちばん金利の安いネット銀行は、注文住宅では使えないことが多いと分かりました。土地を先に買って、建物はあとから建てる——その二段構えに、対応していないところが多いのです。いちばん安い席は、どうやら、私たちのためには空いていませんでした。

工務店に、聞いてみた

夫が、工務店の担当者に聞きました。ほかに紹介できる金融機関はありませんか、と。

返ってきたのは、こういう答えでした。うちのお客さんは、JAで住宅ローンを組む方が多いです。ただ、JAをこちらから紹介することはできないので、ご自身で申し込んでください、と。

教えてはくれるけれど、案内はしてくれない。ヒントだけ置いて、あとはご自分で、というわけです。その置きみやげを、手がかりにしました。

仲介業者に、確認した

地方銀行のほかに、JAにも事前審査を申し込んでいいか。夫が、仲介業者に確認しました。

もちろん問題ありません、と。ただ、と続きました。案の定、ここにも但し書きです。

売買の話を前に進めるために、売買契約書には、事前審査を申し込んだ金融機関として、いまの地方銀行を書きたい。決済までのあいだにJAの審査を通して、JAで借りてもらってかまわない、と。

ただし、と。ここが、大事なところでした。

その、契約書に地方銀行を書く、というところに、条件がついていました。

もし、地方銀行とJAの両方の審査が通れば、条件のいいJAで借りて進めればいい。

でも、もしJAの審査が通らず、地方銀行だけが通ったら——そのときは、地方銀行で進めることになる。JAがだめだったことを理由に、契約を白紙に戻すことはできない、と。

融資特約というのは、契約書に書いた金融機関の住宅ローンが通らなかったときに、買主が違約金なしで契約を白紙に戻せて、手付金も返ってくる、という備えです。裏を返せば、契約書に書いた地方銀行さえ通ってしまえば、たとえJAがだめでも、この特約では抜けられない。JAで借りるつもりでいても、地方銀行が通っているかぎり、地方銀行で進めるしかない。融資特約は、そもそも「お金を借りられないとき」のための逃げ道。借りられてしまえば、その逃げ道は要らない——という理屈でした。

JAを、調べた

夫が、JAの連絡先を調べました。休日にも、ローンの相談会をやっているようです。

住宅ローンの金利は、変動で0.98％。一般の団信も、がん団信も込みで、と書いてありました。地方銀行より、だいぶ有利に見えます。

電話で、相談を予約しました。確定申告書の控えが手元にないと伝えると、役所で所得証明書をもらってくれれば大丈夫です、と。

ここまで、電話も調べものも、ぜんぶ夫です。私はというと、隣で相づちを打ちながら、条件の表とにらめっこ。役割分担、ということにしておきます。

土曜日、JAの本店へ

次の土曜日、夫と二人で、JAの本店を訪ねました。土日にも開いている窓口は、それだけで少し親切に感じます。

持って行ったのは、本人確認の書類、直近の収入がわかるもの、それに土地の契約や資金計画にかかわる書類。言われたとおりに、そろえた——つもりでした。

実際に、広告に書かれていた条件で借りられそうでした。その場で、事前審査の申込書を書きました。

JAの説明で、分かったこと

担当の方の説明で、いくつか、分かったことがありました。

変動金利は0.98％。ただし、この先もし金利が下がっても、0.98％より下にはならない、とのことでした。「下限」が決まっている、ということです。

がん団信は、金利の上乗せなしでつけられる。地方銀行では0.15％の上乗せだったので、これは、ちょっと嬉しい差です。

団信は、健康診断ではなく、告知だけでよいそうです。夫は、しばらく健康診断から足が遠のいていました。あらためて検査を受け直さなくても、告知だけで保障がつく。それは、正直、ありがたい話でした。

それから、注文住宅のローンの、仕組みの話。土地を買うお金と、建物を建てるお金は、別々の契約になるそうです。金銭消費貸借契約、というものを、二本、結ぶ。

気持ちよく数字の話を聞いていたら、担当の方が、さらりと、こわい話を挟んできました。土地を買ったあと、建物の請負契約を結ぶまでのあいだに、もし収入の状況が悪くなったり、健康を崩したりすると、建物のローンが下りないことがある。そうなると、土地だけが残って、最悪、土地を売って一括で返す、ということにもなりかねない、と。

土地は買えたのに、家が建てられない。そんなことが、あるのか。正直、こわい気もしました。

借りられるのは、79歳まで、とのことでした。ずいぶん先に聞こえて、でも逆算すると、そんなに悠長な話でもありません。

そして、「留保金」という仕組みの説明も、ありました。

さっきの、二本立ての話とつながります。注文住宅では、着工のとき、上棟のときと、建物が仕上がる前に、まとまったお金を何度か払うことになります。でも、住宅ローンのお金が実際に下りるのは、ふつう、家が完成してから。この時間のズレを埋めるために、多くの銀行では「つなぎ融資」という、別の短いローンを使います。金利は、住宅ローンより高めです。

JAの留保金制度は、そこが違うそうです。借りる総額のうち、まだ受け取っていない残りを、JAが預かっておく。そして、着工・上棟と、必要なタイミングで少しずつ受け取れる。この預かってある残りが、「留保金」。つなぎ融資を使わずに、住宅ローンの金利のまま、工事の途中のお金をまかなえる、という説明でした。

ありがたい仕組みに聞こえます。ただ、返済がいつから始まるのか、工事のあいだ、いまの家賃と返済が重なる時期はないか——そのあたりは、しっかり確かめておかないと、とも思いました。

事前審査を、申し込んだ

金利が有利なら、こちらで借りたい。そう思って、JAにも事前審査を申し込みました。

そのうえ、肝心の書類でしくじりました。マイナポータルで取っておいた医療保険の資格情報を、うっかり家に忘れて。気合いを入れて出てきたのに、いちばん大事なものが、家で留守番。取りに戻る、というひと幕つきです。

結果は、一週間ほどで出るそうです。地方銀行と、JAと。答え合わせを二つ抱えたまま、私たちは、売買契約の日に向かいます。どうか、安いほうで借りられますように——と、願いながら。

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