2026年版・住宅ローンの選び方、変動・固定・フラット35を比較

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住宅ローンを調べ始めた最初のころ、夫も私も「変動でいいんじゃない？」と思っていました。でも家づくりを進めるうちに、そう単純じゃないことに気づきました。変動と固定の違いだけでなく、ローン以外に用意すべき現金のこと、団信の内容が銀行によって全然違うこと、自営業ならではの審査の話——。調べれば調べるほど、判断材料が増えて迷子になっていきました。

正直に言います。この記事を書いている今も、変動か固定かは最終決定していません。それでも、FP相談を2回受け、地銀の窓口で事前審査をかけ、125%ルールや諸費用の全体像を調べ切った今、「何を基準に決めるべきか」はかなり整理できました。

このまとめ記事では、同じように迷っている方のために、自営業・40代夫婦が実際に向き合ってきた住宅ローンの考え方と判断の切り口を、体験エピソードとあわせて俯瞰できるようにまとめています。

でも家づくりを進めるうちに、そう単純じゃないと気づきはじめました。固定か変動かの話だけでなく、ローン以外にも用意しないといけないお金があること、団信の内容が銀行によって全然違うこと、自営業ならではの審査の話——。知れば知るほど、「なんとなく変動」では済まない世界だと感じるようになりました。

正直に言います。この記事を書いている時点で、固定か変動かはまだ決めていません。でも、この記事を書きながら、自分たちが何を基準に決めるべきかがかなり整理できました。

同じように「よくわからない」と感じている方に、少しでも参考になればと思います。

👪 登場人物：直感派の妻と、調べ始めたら止まらない自営業40代の夫。都市部で土地から注文住宅を建てる4人家族の記録です。連載のあらましは 第1話 からどうぞ。

⏱ 読了目安：約33分

住宅ローンの基礎知識｜固定・変動・元利均等の違い

📌 固定・変動の仕組み、フラット35、諸費用の比較方法、団信の種類——この章を読めば住宅ローン選びの「共通言語」が身につきます。

固定金利・変動金利、それぞれの仕組みを1分で

フラット35とは何か

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する、全期間固定金利の住宅ローンです。最長35年、借入期間中ずっと金利が変わらないため、返済計画が立てやすいのが特徴です。

フラット35の融資限度額は改正されることがあるため、最新の条件は必ず住宅金融支援機構の公式サイトでご確認ください。

建物の技術基準（省エネ・耐震など）を満たす必要があり、注文住宅の場合は設計審査と現地検査が必要になります。すべての注文住宅が自動的に対象となるわけではなく、技術基準を満たしていることの確認が前提になる点に注意が必要です。金利水準は変動より高めですが、金利上昇リスクをゼロにできる安心感があります。

表示金利だけで比べると見落としがある

パンフレットや広告に載っている表示金利（店頭金利）は、あくまでも金利の数字だけです。住宅ローンには金利以外にも保証料・事務手数料・印紙代などの諸費用がかかります。

表示金利が低くても、諸費用が高い銀行の方が総返済額では高くなるケースがあります。銀行を比べるときは、金利の数字だけでなく「諸費用を含めた総返済額」で並べるのが正確です。

保証料型と手数料型——金利が低くても逆転するケースがある

住宅ローンの諸費用には、大きく2種類の仕組みがあります。

• 保証料型：借入時に保証会社へ保証料を一括で支払う（またはローンに組み込む）。地銀や信用金庫に多い。
• 手数料型：借入額の一定割合（2%など）を事務手数料として支払う。ネット銀行に多い。

表面金利だけで見ると手数料型が安く見えることもありますが、手数料の額によっては総コストで逆転するケースがあります。必ず諸費用込みで比較しましょう。

団信（死亡・ガン）の扱いが固定・変動で異なる

団体信用生命保険（団信）は、住宅ローンの契約者に万が一のことがあったとき、残りのローンが保険でカバーされる仕組みです。

一般的な団信（死亡・高度障害）は多くのローンに付帯しますが、ガン団信や三大疾病・八大疾病をカバーする特約は、銀行によって取り扱い内容や年齢条件が大きく異なります。金利だけで銀行を比べていると、団信の中身で差が出ることがあります。

住宅ローン金利の推移【2026年版】

📌 「変動が上がらなかった約25年」はなぜ終わりつつあるのか。歴史の流れを知ると、今の判断がぐっとクリアになります。

変動金利が「上がらなかった約25年」

日本では1990年代後半以降、住宅ローンの変動金利はおおむね低水準で推移し続けたと言われています。詳しい推移は日本銀行や住宅金融支援機構の公式サイトでご確認ください。

「変動金利は怖い」と言われながらも、実際に金利が大きく上昇することはなかったこの約25年間。「変動で問題なかった」という体験談が多いのは、この歴史的な低金利時代があったからです。

2024年〜、日銀が利上げに転じた転換点

2024年以降、日本銀行は金融政策の転換を進め、政策金利の引き上げを行いました。これにより、長らく低水準だった変動金利にも上昇圧力がかかり始めています。

「約25年上がらなかったから大丈夫」という楽観論が通じにくくなってきたのが、2024年以降の局面です。歴史的に見てまだ低い水準ではあるものの、「上昇トレンドに入った最初の局面」という見方もできます。

2026年時点の現在水準

※上記金利は筆者調査時点（2026年4月）の参考値です。金利は頻繁に変動するため、実際の金利は必ず各金融機関の公式サイトで最新情報をご確認ください。

変動と固定の金利差は現時点でも大きく開いています。この差をどう見るかが、判断の分かれ目になります。「今は変動が安いから変動でいい」ではなく、「将来金利が上がったとき、返せるかどうか」まで含めて考えることが重要です。

「金利が上がったとき返せるか」のシミュレーション方法

変動金利を選ぶ場合、金利上昇シナリオでのシミュレーションを事前にしておくことが不可欠です。

• 現在の変動金利で返済額を計算する
• 金利が1%・2%・3%上昇した場合の返済額を並べる
• 収入が変わらなくても、それぞれのケースで返済できるか確認する

住宅ローンのシミュレーションツールは各銀行・フラット35の公式サイトで無料で使えます。「最悪のケースでも返せるか」という視点でシミュレーションしておくことが、変動金利を選ぶ前の必須作業です。

具体的にどのくらい変わるのか、5,000万円を35年で借りた場合のイメージを、金利別にグラフにしてみました。

▼ 変動・固定、自分に合う金利タイプを無料で診断したい方へ

変動金利で借りた場合、契約時の金利がずっと続くとは限りません。「契約時の月返済額」ではなく「金利が1〜3%上がったときの月返済額」で家計を点検する——この視点を持てるかどうかが、125%ルール（第4章）の話を正しく読むための前提になります。

注文住宅の諸費用はいくら？

📌 諸費用・保証料・手付金・つなぎ融資——ローン以外に数百万円単位のお金が動きます。事前に全体像を把握しておくことが重要です。

諸費用の全体像

諸費用もローンで組める？

結論から言うと、対応している金融機関であれば組めます。ただし条件があります。

• 物件価格の110%まで借りられる商品を提供している銀行もある
• ただし金利が通常より高くなるケースがある
• 借入額が増えるため審査が厳しくなる
• すべての費用を賄えるわけではなく、一部は現金が必要なケースもある

「諸費用ローンに対応しているかどうか」は銀行によって異なるため、複数の金融機関に確認することが大切です。

つなぎ融資とは何か——注文住宅特有の話

注文住宅には、建売住宅にはない特有の資金フローがあります。住宅ローンは建物が完成・引渡しされた後に実行されます。でも工務店への支払いは着工前・上棟時・完成時と、完成前に段階的に発生します。

この「完成前の支払い」を一時的に立て替えるための短期ローンが、つなぎ融資です。

つなぎ融資のコスト面での注意点：つなぎ融資には利息が発生します。金利は住宅ローンより高め（2〜4%台が多い）で、着工から引渡しまでの期間分の利息がかかります。なお、この利息は住宅ローンの本融資実行時に一括清算されるケースも多く、必ずしも都度現金で支払うわけではありません。ただし、諸費用の一部として見込んでおくことは変わりません。

住宅ローン減税2026年版｜自営業の注意点

📌 借りると税金が戻ってくる仕組みがあります。「繰り上げ返済を急がない方がいい」理由もここで解説します。

住宅ローン減税の仕組み

住宅ローンを借りると、毎年の確定申告（または年末調整）で税金が戻ってくる制度があります。これが住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）です。

• 年末のローン残高の0.7%が所得税・住民税から控除される
• 新築の場合、控除期間は13年間
• 省エネ基準に適合した住宅かどうかで、控除の上限額が変わる

「繰り上げ返済を急がない方がいい」ケースもある

住宅ローンを早く返したい、と思うのは自然な感覚です。ただ、住宅ローン減税が適用されている期間は、条件によっては繰り上げ返済を急がない方が家計全体で有利になるケースもあります。

たとえば変動金利が1%程度でローン残高の0.7%が減税される場合、実質的な金利負担はごくわずかになる可能性があります。その場合、手元資金を繰り上げ返済に回すより、NISAなどで長期運用した方が資産形成として有利になるケースも考えられます。

ただし、これは金利水準・減税額・運用成績・税制改正リスク・本人の性格（返済が残っていることへの心理的負担）をすべて勘案した上での判断です。「数字上は有利でも、早く返した方が安心して眠れる」という人もいます。どちらが自分に合っているかは、FP等に相談しながら判断することをおすすめします。

自営業・所得税が少ない人は恩恵が小さい場合がある

住宅ローン減税は所得税・住民税から差し引かれる仕組みです。そのため、そもそも所得税の納税額が少ない場合は、減税の恩恵をフルに受けられないケースがあります。

自営業の場合、節税によって課税所得を抑えているほど、住宅ローン減税の恩恵も小さくなる傾向があります。「住宅ローン減税がある=必ず得」ではなく、自分の税負担状況に合わせて試算することが大切です。

変動金利のリスク｜125%ルールと5年ルール

📌 「125%ルールがあるから安心」は誤解です。変動金利の本当のリスクと、途中で固定に切り替える難しさをここで整理します。

125%ルールとは何か

変動金利には、金利が上昇しても月々の返済額は前回の125%までしか増えないというルールがあります。急激な金利上昇があっても、いきなり返済額が跳ね上がるわけではないため、短期的には家計への影響を抑えられます。

125%ルールの「落とし穴」

ここが重要なポイントです。返済額は125%までに抑えられますが、利息は増え続けます。

返済額の上限が決まっているため、金利が大きく上昇した場合、毎月の返済額のうち元金に充てられる割合が減っていきます。最悪のケースでは「未払い利息」が発生します——つまり、毎月きちんと払っているのにローン残高が減らない、または増えていくという状況です。

「上がったら固定に変えればいい」は本当か

変動金利を選ぶ理由として「金利が上がったら固定に切り替えればいい」という考え方があります。実際に変動から固定への切り替えを認めている銀行はあります。でも現実はそう単純ではありません。

• 切り替えは「同一銀行内」が基本——変動から固定への切り替えは、現在借りている銀行の固定金利商品への変更を指す。他行の新規固定金利には乗り換えられない
• 切り替え用の固定金利は通常より高く設定されている——銀行側もリスクヘッジのため、切り替え用の固定金利を新規契約の固定金利より高く設定していることが多い。「固定に変えれば安心」とはならないケースがある
• 「上がってきた」と気づいてから動いても手遅れになりやすい——金利上昇は徐々に進むため、タイミングを見極めるのは実際には難しい
• 切り替え手数料が発生する銀行もある

「上がったら変えればいい」は理論上は可能ですが、実際には難しい判断を求められます。変動を選ぶ場合は、「切り替えで対応できる」という前提ではなく、「金利が上がっても変動のまま返せるか」を軸に考える方が現実的です。

📖 住宅ローンと費用の関係を整理

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固定金利 vs 変動金利、どちらを選ぶべきか

📌 変動・固定それぞれに向いている人の特徴と、銀行の種類別の使い分けを整理します。自分はどちらか、ここで確認してみてください。

変動金利を選ぶべき人の特徴

• 繰り上げ返済の余力を持てる（貯蓄に余裕がある）
• 収入が比較的安定していて、急な減少リスクが低い
• 金利が2〜3%上昇しても返済できるとシミュレーションで確認できた
• 借入期間が短い（10〜15年程度）
• 金利動向を定期的にチェックできる

固定金利（フラット35など）を選ぶべき人の特徴

• 毎月の返済額を確定させて生活設計したい
• 収入の変動が読みにくい（自営業・フリーランスなど）
• 金利リスクを負うことへの心理的ストレスが大きい
• 繰り上げ返済の余力を持ちにくい
• 借入期間が長い（25〜35年）

自営業×住宅ローンの注意点

自営業の住宅ローンには、会社員とは異なる注意点があります。

• 収入審査は銀行によって異なる：我が家が相談した地銀では「過去3年分の平均」と説明を受けました。ただし審査基準は銀行ごとに異なるため、必ず各金融機関に直接ご確認ください。
• 「直近1期が赤字でないこと」が絶対条件になる銀行が多い：3年平均が良くても、直近の決算が赤字であれば審査に通らないケースがある
• 節税で所得を圧縮していると、審査上の収入も下がる：帳簿上の利益を抑えすぎると、審査で不利になるジレンマがある
• 家づくりを数年後に考えているなら、2〜3年前から節税を控えめにするという対策もある
• 固定か変動かの判断において、「今は稼げているが将来どうなるかわからない」という不確実性が、会社員より大きい。だからこそ、金利リスクとの掛け合わせを慎重に考える必要がある

ネット銀行が選びにくい理由（注文住宅の場合）

• ネット銀行はつなぎ融資に対応していないケースが多い（近年は対応する銀行も増えつつあるため要確認）
• 書類審査が機械的で、自営業の審査が厳しい傾向がある
• 対面での相談窓口がなく、複雑な案件への対応が難しい

金利の低さだけでネット銀行を選ぼうとすると、注文住宅では対応できないケースがあります。

地銀・メガバンク・フラット35の使い分け

自営業40代が地銀でわかったこと（体験談）

📌 ガン団信・分割実行・諸費用ローン・自営業の審査・NISAとの兼ね合い——実際に動いてみてわかったことを正直に書きます。

ここからは、我が家が実際に経験したことをそのまま書きます。一般論ではなく、自分たちが動いてみてわかったことです。

◆ 工務店紹介の地銀で融資相談をした

住宅ローンの相談は、工務店が紹介してくれた地元の地銀で行いました。工務店の打ち合わせ室を借りての面談で、銀行担当者と夫婦2人で約2時間。工務店の担当者は挨拶だけして退席しました。

最初に「面談内容を工務店と共有することに同意しますか」という確認がありました。紹介を受けた経緯がある以上当然とも言えますが、「この構造の中で、どこまで銀行の言葉を中立に受け取れるか」とは少し思いました。

◆ 今回相談した地銀では、ガン団信が40歳以上で対象外だった

今回の地銀では、ガン団信は40歳以上が対象外でした。我が家の夫は40代です。なお、これはあくまで「今回相談したひとつの地銀」での話で、ガン団信が40歳以上で入れないという一般論ではありません。他の金融機関では40歳以上でも加入できるところがあります。

ただ、担当者に確認したところ、他の銀行では40歳以上でもガン団信を取り扱っているところがあるとのこと。金利だけで銀行を選んでいたら気づかなかった視点でした。団信の内容は、銀行を選ぶときの重要な比較項目のひとつです。

面談から帰った夜、夫に「ガン団信が40歳以上で入れないの、知ってた？」と聞いてみました。夫は一瞬黙ってから、「……いや、そこまでは調べてなかった」と小さく言いました。普段は断熱材でも窓でも隅々まで調べる人が、自分の身体のリスクの話になると手が止まるのだな、と思いました。調べ魔でも、見落とす論点はあります。だからこそ、こういう話は銀行の窓口で教えてもらえたのが、結果的にはありがたかったです。

◆ 「他行と並行検討していいか」を担当者に確認した

工務店に紹介してもらった銀行だからといって、その銀行に決めないといけないわけではありません。工務店の担当者に確認したところ、「他の金融機関と並行して検討していただいて構いません」とのことでした。

紹介を受けた後ろめたさがあって聞きにくかったのですが、確認してよかったです。並行検討することへの遠慮は不要です。

◆ 地銀は「分割実行」に対応していた——つなぎ融資ではなかった

注文住宅にはつなぎ融資が必要と思っていましたが、今回の地銀は分割実行という方法で対応していました。住宅ローンを着工・上棟・完成と段階的に実行する仕組みです。

つなぎ融資のような別個の短期ローンを組む必要はありませんでしたが、実行された段階から利息の支払いが始まる点には注意が必要です。また、ネット銀行の多くが保証料不要なのに対し、地銀・メガバンクでは借入時に保証会社への「保証料」が別途必要になるケースが一般的で、今回もそうでした。保証料は分割実行に限った費用ではなく、住宅ローン全体に対してかかるコストです。

保証料には2種類の支払い方があります。外枠（一括払い）は借入時にまとめて支払う方法で、我が家の場合、土地・住宅合わせて170万円程度の見込みです。一方、内枠（金利上乗せ型）は初期費用を抑える代わりに金利に0.2%程度を上乗せする方法です。どちらが有利かは借入期間や繰り上げ返済の予定によって異なるため、両方をシミュレーションして選ぶことをおすすめします。

◆ 諸費用ローンも同じ地銀で組む予定——NISAを積み立ててきた結果

我が家は、諸費用ローンも同じ地銀で組む予定です。理由は一つ、手元に現金がないからです。

これまでNISAを積み立ててきました。資産として持っているお金はあるのですが、すぐに動かせる現金が少ない状態です。NISAを崩すという選択肢もありましたが、老後の備えがまったくなくなることへの不安がありました。住宅ローンを返しながら老後の資産もゼロになるのは怖い。それならローンで対応する方が、精神的にも納得できると判断しました。

「投資をがんばってきた結果、家を買うときに現金がない」というのは、今の時代ならではの悩みかもしれません。資産はあるのに流動性のある現金が少ない——NISAを積み立てている方は、家づくりを検討し始めたら手元現金のバランスを早めに確認することをおすすめします。

◆ 自営業の収入審査は過去3年平均と言われた

担当者から、自営業の収入審査は過去3年分の収入の平均を見ると説明を受けました。今の収入水準が審査に直接反映されるわけではなく、過去3年の実績が問われるということです。

また、節税で所得を圧縮していると、審査上の収入も低く見えてしまうというジレンマがあります。家づくりを数年後に予定しているなら、節税の程度を早めに見直しておくことが有効な場合があります。

◆ 「審査は通った。でも本当の問題は別にある」

事前審査は通過しました。今の収入水準であれば問題なかったということです。

ただ、書いておきます。本当の不安は「この収入水準がずっと続くかどうか」という点です。会社員と違い、自営業は今が良くても5年後・10年後は自分次第です。

だから我が家にとって、固定か変動かの判断は会社員よりずっと重くなります。変動で月々の支払いを抑えながら、金利上昇リスクも同時に背負うのか。固定で返済額を確定させて、収入変動に対する心理的な安全弁を持つのか。まだ答えは出ていません。

◆ 1行しか動いていない、というリアル

工務店紹介の地銀以外の銀行には、まだ審査申込みをしていません。「並行検討していい」とわかっていながら、なかなか動けていないのが現状です。

時間もかかるし、複数の書類をそろえて複数の銀行に持ち込む手間を考えると、腰が重くなってしまいます。でも、ガン団信の件を考えると、複数行を比べることには明らかに意味があります。

後述する一括比較サービスを使えばよかった、というのが今の正直な気持ちです。

【追記：2026年5月】事前審査通過から約1ヶ月半後、同じ銀行でガン団信が付けられるようになった

当初、我が家が事前審査を通した地銀では「ガン団信は40歳以上は対象外」でした（→詳細は ep8 地銀での融資相談）。事前審査通過の記事（→ ep9 事前審査通過）では「他行も当たってみる予定」と書きました。この方針はいまも変わっていません。ただし、動くタイミングは 「土地が決まってから」 と決めています。

事前審査は土地・建物が確定する前の段階。本審査は土地・建物が決まってから受けることになるので、複数行を比較するなら本審査のフェーズのほうが、条件が具体的に固まっていて判断もしやすい――そう整理しました。

その後、事前審査通過から 約1ヶ月半後 に、同じ銀行から 「40代以上でもガン団信を付けられるようになった」 との案内がありました。金利の上乗せは +0.15%。「ガン団信が無いから絶対に他行へ」という最大のプレッシャーは、この案内でひとまず解消されました。土地確定後の本審査の段階で、改めて他行の条件と並べて比べる予定です。

この経緯から、自営業40代の方にお伝えしたいこと：

• 「ガン団信が無い」は事前審査時点の話。1〜2ヶ月のあいだに商品が変わることもあるので、相談中の銀行に「その後、団信のラインナップは変わっていませんか」と聞き直す価値はある。
• 上乗せ金利+0.15%は、1億円・35年で総支払額にして約300万円超の差。ガン団信を付けるかどうかは、月数千円の保険料で何百万円の保障を買うかという判断として整理できる。
• 事前審査の段階で複数行を回るより、土地・建物が確定する 本審査のフェーズで比較する ほうが、提示される条件が具体的で判断がしやすい。我が家はこの順序を選んでいます。

住宅ローンを検討する次のステップ

📌 記事を読んだ後、最初に動くべきことを2つにしぼりました。「まず何をすればいいか」がここでわかります。

事前審査は早めに受けた方がいい理由

「土地も建物も決まっていないのに事前審査？」と最初は思いました。でも早めに動いてよかったと実感しています。

• 自分たちの借入可能額の上限がはっきりする
• 「借りられる」と確認できると、土地探しの条件が地に足のついたものになる
• いい土地が出たときにすぐ購入申込みができる
• 自営業の場合、書類収集に時間がかかる（確定申告書3期分など）

複数行への並行相談が必須な理由

金利・団信・諸費用・つなぎ融資の対応——これらは銀行によって全然違います。1行しか確認しなければ、それが「当たり前」だと思い込んでしまいます。

我が家のガン団信の件がそのいい例です。最初の銀行で「40歳以上は対象外」と言われても、他の銀行では対応していることを知らなければ、選択肢を見落としてしまうところでした。

面倒でも、最低2〜3行は比較することをおすすめします。

まとめ

• 固定・変動の選択は「今の金利水準」だけでなく、「金利が上がっても返せるか」で考える
• 変動金利が「上がらなかった約25年」は終わりつつある。2024年以降は日銀の利上げ局面に入った
• 125%ルールは「返済額の上限」であり、利息が増えるリスクはなくならない
• 「上がったら固定に変えればいい」は理論上は可能だが、タイミングの見極めは難しい
• 住宅ローン以外に諸費用・保証料・手付金など、数百万円規模の現金が必要になる
• 住宅ローン減税の期間中は、繰り上げ返済を急がない方が有利なケースもある
• 自営業は収入審査が過去3年平均。節税との兼ね合いに注意が必要
• 銀行ごとに団信の内容・つなぎ融資対応・諸費用が大きく違う。必ず複数行を比較する
• NISAを積み立てている人は、家づくり前に手元現金のバランスを早めに確認しておく

最後まで読んでいただき、ありがとうございました。住宅ローンは「正解がひとつ」の話ではありません。自分たちの収入・生活・価値観に合わせて、一つひとつ確認しながら決めていきましょう。

なお、この記事は筆者が自ら調べた内容をまとめたものです。住宅ローンの選択・契約にあたっては、FP・税理士・金融機関の担当者など、専門家への相談を必ず行ってください。